综合题
1、 被评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：
(1)2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。
(2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。
(3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为1000元。
(4)该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%.
要求：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。
(2)计算被估设备的评估值。
答案：(1)重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4万元(3分)
(2)实体性贬值率=(3×60%)÷(3×60%+5)×100%=26.47%(3分)
或=1-5÷(3×60%+5)×100%=26.47%
或实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75万元
(3)功能性贬值=0.1×12×(1-33%)×3.7908=3.05万元
或功能性贬值=0.1×12×(1-33%)×[1-(1+10%÷-5)÷10%=3.05万元(3分)(4)评估值=146.4-38.75-3.05=104.6万元(3分)或=146.4×(1-26.47%)-3.05=104.6万元
2、被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准曰3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。
要求：
评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或辛艮据)。
1.客观收益年限=40-2-5=33年
2.基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。
收益现值=(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000/(1+10%)^2
+150*1000/(1+10%)^3=346581.52(元)
3.基准日三年后未来年租金收益=150*1000*(1+1%)^3=154545.15(元)
154545.15/10%*[1-1/(1+10%)^33]/(1+10%)^3=1111126.49(元)
4.最佳转让价值=346581.52+1111126.49=1457708.01(元)
3、评估人员对A企业的部分存货进行评估。评估人员经清查核实及市场调查后获得如下资料和信息：
（1）.A企业已经停产2年，本次评估后拟恢复原产品的生产;
（2）.A企业库存钢材l00吨，账面余额为230000元，购入时间距评估基准日为3年;
（3）.库存甲种钢制零件产成品500件，账面值100000元。经现场鉴定有l00件由于保存不当已报废，按评估基准日时的废钢价格，预计报废产品处理后可获得净收入9000元;
（4）.库存甲种钢制零件在产品l000件，如果按已完成工时与该种零件全部工序所需工时的比例计算分类，有300件已完成50%，有700件已完成80%;
（5）.甲种产成品的完工日期与在产品停止加工日期均距评估基准日2年;
（6）.产成品的账面值为完工日期的价值;
（7）.根据会计资料，在甲种零件产成品的成本中，原材料占70%，人工费占20%，能耗占2%，其他费用占8%;
（8）.甲种产成品及在产品所用钢材与库存材料为同一批购入的同种材料;
（9）.经市场调查，在评估基准日前三年内，库存材料的价格每年比上一年上升5%，自A企业停产后，同行业人工费用每年比上一年上升4%，能耗价格每年比上一年上升1%，其他费用每年比上一年上升3%。
假设在甲种钢制零件的加工过程中，每个工时所包含的人工费用、能耗费用及其他费用相同，并不再考虑其他因素。
试求A企业上述原材料、产成品及在产品的评估值。
答案：
1.原材料评估值：230000×(1+5%)3=266253.75
2.产成品：
①每件产成品所含原材料原值：
②每件产成品所含人工费用原值：
③每件产成品所含能耗原值：
④每件产成品所含其他费用原值：
⑤每件产成品现价
140×(1+5%)3+40×(1+4%)2+4×(1+1%)2+16×(1+3%)2
=162.07+43.26+4.08+16.97
=226.38
⑥产成品评估值：(500-100)×226.38+9000=99552
3.在产品评估值：
①完成50%部分：
300×[162.07+(43.26+4.08+16.97)×50%]
=300×(162.07+64.31×50%)
=300×194.23
=58269
②完成80%部分：
700×[162.07+(43.26+4.08+16.97)×80%]
=700×(162.07+64.31×80%)
=700×(162.07+51.45)
=700×213.52
=149464
③在产品评估值：58269+149464=207733
4.合计：266253.75+99552+207733=573538.75
