土地增值税的征税范围
(1)转让国有土地使用权;(2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。
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应征土地增值税的情况 |
不征土地增值税的情况 |
免征土地增值税的情况 |
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出售国有土地使用权 取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的 存量房地产买卖 抵押期满以房地产抵债（发生权属转让） 单位之间交换房地产（有实物形态收入） 投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资 投资联营后将投入的房地产再转让的 合作建房建成后转让的 |
房地产继承（无收入） 房地产有条件的赠与（无收入） 房地产出租（权属未变） 房地产抵押期内（权属未变） 房地产的代建房行为（权属未变） 房地产重新评估增值（无权属转移） |
个人互换自有居住用房地产 合作建房建成后按比例分房自用 与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业 企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 国家征用收回的房地产 个人转让居住满五年以上的房地产 建造普通标准住宅出售（符合条件） |
土地增值税税率(掌握，能力等级2)
土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。
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增值额与扣除项目金额的比率B |
税率 |
速算扣除系数 |
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B≤50%的部分 |
30 |
0 |
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50%＜B≤100% |
40 |
5 |
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100%＜B≤200% |
50 |
15 |
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B＞200% |
60 |
35 |
土地增值税应税收入的确定【关键点：扣除项目的确定(重点)】
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企业情况 |
转让房地产情况 |
可扣除项目 |
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房地产开发企业 |
转让新建房 |
1．取得土地使用权所支付的金额 2．房地产开发成本 3．房地产开发费用
4．与转让房地产有关的税金：①营业税；②城建税和教育费附加 5．财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% 取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。 |
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非房地产开发企业 |
转让新建房 |
1．取得土地使用权所支付的金额 2．房地产开发成本 3．房地产开发费用 4．与转让房地产有关的税金：①营业税；②印花税（0.5‰）；③城建税和教育费附加 |
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各类企业 |
转让存量房 |
1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除此项金额） 2．房屋及建筑物的评估价格：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 3．转让环节缴纳的税金：①营业税；②印花税（0.5‰）；③城建税和教育费附加 |
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各类企业 |
单纯转让未经开发的土地 |
1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（同上） 2．转让环节缴纳的税金 |
土地增值税应纳税额的计算(注意有无印花税)
第一步，判断可以扣除的项目
第二步，土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额
第三步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数
第四步，套用公式计算税额。公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
