2013年国考申论模拟试卷：以房养老试题
注 意 事 项
1.本题本由给定资料与申论要求两部分构成。考试时限为150分钟。其中，阅读给定资料参考时限为40分钟，作答参考时限为110分钟。满分100分。
2.监考人员宣布考试开始时，你才可以开始答题。
3.请在题本、答题纸指定位置填写自己的姓名，填涂准考证号。
4.所有题目一律使用现代汉语作答在答题纸指定位置。未按要求作答的，不得分。
5.监考人员宣布考试结束时，考生应立即停止作答，将题本、答题纸和草稿纸都翻过来留在桌上，待监考人员确认数量无误、允许离开后，方可离开。
严禁折叠答题纸!
给定资料
1.据国家相关部门统计，截至目前，中国有60岁以上老人1.78亿，占总人口的13.3%。其中失能和半失能老人约3171万人，大中城市空巢家庭高达70%。近年来，随着老龄化速度的加快，中国已逐步步入老龄化社会，“养老”成为社会保障体系面临的一个非常严峻的问题。目前我国养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。近年逐渐兴起年轻贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用的“以房养老”新模式。
即使参加了社保的老人，以目前“低水平，广覆盖”为宗旨的社保体系来说，退休职工养老金平均不过每月几百元，对于重疾高发的老年人来说，可谓相形见绌。而且，由于历史原因，社保资金存在巨大的缺口，随着时间的推移，这一问题将越来越凸显。
全国的情况也大抵如此，只是数字上略有差别。这也正是90%的人对养老有危机感的原因。养老已经成为一个重大的社会公平问题、经济稳定问题乃至政治安全问题。以房养老，无疑给人们提供了生存的又一种选择。
2011年10月21日，北京市民政局发布《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。北京市老龄办相关人员表示，对“以房养老”进行论证研究已经开始实施，针对企业的相关鼓励措施也在研究中。
2.“以房养老”概念的提出，在中国房地产协会副会长顾云昌看来，是时机已到。“随着老龄化社会的到来，差不多的家庭都有了住房，这意味着采取‘以房养老’的办法是可行的。”
首都经贸大学金融学院院长谢太峰更直言：“‘以房养老’概念的提出，反映出官方对于我国进入老龄化社会后出现的养老问题的复杂性和现实性的认识。”
“很明显，进入老龄化社会后，仅仅靠政府解决养老问题已经是力不从心了，特别是如果要把全民包括农民都纳入社保体系，从未来看，仅靠政府解决养老问题，难度是比较大的。在政府的社会保障体系之外提出‘以房养老’，如果个人有住房，是可以作为个人养老方面的一个保障的。”谢太峰说。
浙江大学经济学院教授柴效武长期从事“以房养老”的模式研究。他认为，“以房养老”模式可实现个人拥有资源在其一生的合理配置与妥善安排，实现住宅资产与金融资产在个人一生期间的合理配置与价值转换。个人在青年时用按揭的方式购买住房，中年期逐步归还购房贷款，退休时为实现养老的目的再出售住房，并将全部住房资产的价值逐步变现，作为晚年期的养老用资。
目前，不少国家都采取了“以房养老”措施应对人口老龄化。在我国公共财政无力兜底所有养老问题的情况下，“以房养老”不啻为解决养老难题的一种积极补充。通过“以房养老”，可有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置、效用提升提供一种新的思路。
民政部副部长窦玉沛表示，“以房养老”问题在西方已经有多年历史，现在在国内也开始有了。但如果进行推广，还需要一个探索实践的过程，同时需要一些相关的制度和办法进行配套，这样才能够保障广大老年人的合法权益。
3.“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。不过该项业务申请的门槛较高，办理该业务的申请者至少须有两套以上住房，贷款期限最长不超过10年，贷款也必须用于养老。
“以房养老”可以让老年人拿到比出租房产高得多的现金来养老，充分享受晚年生活，但自推出以来做的并不多，是各种原因让看起来很美的“以房养老”落实起来却困难重重。
对于“以房养老”来说，就像送老人到养老院的老话题一样，首先面临的就是传统观念的冲突。据一项网络调查显示，有近7成网友不赞成父母“以房养老”。名为“粉末凝香”的网友留言说：“我坚决不同意，我养得起老人。再难也能给老人一些养老金吧，犯不着让老人抵上自己的房子。况且算上利息要还给银行的钱也不少啊。”
在龙潭公园，一位看外孙的老大爷听路人聊到“以房养老”的话题时，就干脆地说：“抵押房子来换养老金?不可能!别说我现在退休金还能够维持生活，就是不够花了，也有孩子呢!反正不会把房子押出去，要是这么做了，人家会觉得你的孩子没本事。另外，这房子是我要给孩子留下的财产呀，不能给银行。”老爷子坚持认为，把自己的房产传给子孙后代是老辈留下来的传统，不能丢掉。在围观议论的七八位老人中，全都表示不能这样做。只有一位老同志留了一点活话：“我们两口子有三套房，如果实在缺钱了，可以拿一套去试试。”
实操层面的突破，吸引与放大了社会对“以房养老”模式的关注。但包括银行、保险在内的多家金融机构表示，暂无开展相关业务打算。“现在没有精力做，也没有办法做。”某股份制银行个贷中心负责人坦言，从未考虑过“倒按揭”。据了解，我国“以房养老”金融产品推出的相当大一部分阻力来自于金融机构没有推出相应的配套产品。2007年，曾有消息称，“幸福人寿”将成为我国首个开展“以房养老”试点业务的保险公司，然而保险公司至今也没有开展这项业务。该保险公司的一位工作人员解释说，相关产品仍在研发中，至于何时推出还不好说。
与我国相比，西方国家与“以房养老”相关的配套金融产品很丰富。美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式：一是联邦政府保险的“倒按揭”贷款，大约90%的“倒按揭”贷款属于此种类型。二是由政府担保的“倒按揭”贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。三是专有“倒按揭”贷款，一般由金融机构办理，发放贷款机构与住户同享住房增值收益，但放贷机构要求保留住房资产的25%至30%作为偿还贷款的保证，有利于住户对住房增值部分的收益。
4.其实，我国推行“以房养老”还面临一个特殊的国情，即我国住宅用地的使用年限一般只有70年，这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。“房屋随它的主人一起就墓”，这是对我国房屋“大限”形象而生动的描述。当然，它还不完全准确，因为据统计，我国居民平均寿命为71岁，如果再扣除建房时间，事实上房屋的实际产权年限肯定不到70年。如果“以房养老”的话，等于人还没“走”，房屋早已就墓。
我国某著名学者X指出：“现在‘以房养老’存在两个大的问题：一是70年的产权问题。二是我国的住房质量问题。”现在大多数人买一套房，都想把它留给孩子，但70年的产权有可能连第二代都住不到头，所以，“以房养老”就不现实了。虽然说产权到期后，还可以交土地出让金延长产权，但是对老年人来说，他收入本来就低，再让他拿出一笔钱来，显然就存在问题。相关部门的官员曾经说过，我国房子的平均寿命只有30年。现在有二三十年房龄的房子，看上去已经很破旧了。很明显，到70年的时候，这样的房子已经成危房了。
虽然我国2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。中信银行市场营销部总经理王剑在接受记者采访的时候也表达了类似观点：“现在政策法规还有很多不配套的地方，因为土地是70年产权，70年以后怎么办?还不明确;另外在目前房价上涨的情况下可能还好，如果以后房价下跌了，这个风险谁来承担?虽然法律界的人士说70年并不是问题，但是政府层面都在争论不休，从银行的操作层面就有很多的问题不太好把握，本身“倒按揭”业务要去预测未来几十年以后的情况，在政策不明朗的情况下，我们在操作层面上也面临很多的困难。”
章老太今年72岁，去年她办理了所在Z市商业银行推出“以房养老”业务，从自己生活过大半辈子的房子搬了出去，到了Z市中心的一所与该业务相联接的养老机构。章老太曾经也想过在养老机构颐享天年，但是到养老院住了半个月就搬回了家。她说那儿不像家，没有家的感觉。调查中，许多人都说，好点的养老院收费太高，还要找关系才能进去;差的服务又不到位，致使一些老人进了养老院不久，又搬回了家。
目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善，老人在那里生活找不到家的感觉。
