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土地权利理念与方法辅导:土地权利概述

2008-10-05 
第一章 土地权利概述 一、土地权利的概念:是土地法律制度的核心内容,属于不动产物权范畴,是指 ...

第一章 土地权利概述

一、土地权利的概念:是土地法律制度的核心内容,属于不动产物权范畴,是指权利人按法律的规定直接支配土地的权利。其职能有占有、使用、收益和处分。

二、土地权利的特征(5点):是对土地的支配权;是排他性财产权;是对世权(绝对权);必须由法规定(物权法定原则);权利的变动一般采取登记的公示方式。
  土地权利的特征,集中体现了物权的特征,特别是不动产物权的特征。
(一)土地权利是对土地的支配权来源:m
  土地权利的作用就是保障土地权利人能够对土地直接实施各种支配性行为,只凭借权利人自己的意思,而不需义务人的积极行为相配合,就能够实现作为权利内容的利益。土地权利是物权的一种,它属于支配型财产权,不同于债权等请求型财产权,后者必须通过义务人积极地为财产上的给付行为,才能实现利益。
(二)土地权利是排他性财产权来源:m
  从土地权利的效力来看,土地权利是排他性财产权。所谓土地权利的排他性包括两方面的意思:一是某一特定的土地上不能有两个或两个以上互不相容的土地权利。即如果一个人对某块土地享有所有权,就排除其他任何人同时对这块土地享有另外一个所有权。就土地的物权(包括用益物权和担保物权)来说,一块土地上不能同时有两个或两个以上互不相容的他物权。如一个人对某块土地拥有使用权,则排除其他任何人对同一块土地拥有同一内容的使用权。这里需要指出的是,几个人对一块土地拥有的共有土地使用权,虽然表面上看起来是几个人都享有使用权,但它本质上仍然只是一个土地使用权,而不是多个土地使用权;再有,内容互不相同的几个土地权利可以在一块土地上同时存在。如某块土地为国家所有,其上附有国有土地所有权,同时,它也可以由其他人使用,享有国有土地使用权,该国有土地使用权还可以再抵押,从而其上再附设抵押权等。这几种土地权利都是内容互不相同的,与土地权利的排他性并不矛盾;二是土地权利的排他性还指土地权利具有直接排除不法妨碍的性能。土地权利人在行使土地权利的过程中如果遇到不法妨碍,可以凭借土地权利直接请求妨碍人排除妨碍或消除可能发生妨碍的因素。债权则与此不同,债权是请求权,客体是行为,权利的作用只是请求债务人为一定的行为或不为一定的行为,几个债权人可以同时请求同一个债务人为同一种行为而互不影响,所以债权不具有排他性。
(三)土地权利是对世权
  从土地权利的效力来看,土地权利是对世权。所谓对世权,也称绝对权,是能够请求一般人不为一定行为的权利,亦即以权利人之外的一切人为义务人的权利。它有两个特点:一是权利义务人不是特定的人,而是不特定的一般人;二是义务人所要履行的义务是对该权利的容忍、尊重和不侵扰,属于消极的不作为,而不是积极的作为。债权则不同,债权不是对世权,而是对**,债权的义务人不是一般人,而是特定人,它只对存在债权关系的某个人或某些人有约束力,债权关系之外的其他人则不受债权的约束。同时,债权是相对权。债权的实现一般以特定义务人完成特定的积极行为为要件,债务人如果不按债的规定完成特定的积极行为,债权就无法实现。它是有限制条件的相对权利。
(四)土地权利必须由法规定
  土地权利必须由法规定,这来源于“物权法定”原则。所谓物权法定,是指物权(包括土地权利)的种类、效力、变动要件、保护方法等等都只能由法律规定,而不容许当事人自行创设。“物权法定”是物权立法的基本原则。之所以必须“物权法定”,是因为物权是支配性财产权,是绝对权,物权人之外的一切人都是义务人,都必须尊重而不得干预、侵扰权利人依法行使权利,因而物权的种类、变动等,对社会其他成员、对社会和国家都有直接关系。鉴于此,只有以法律形式对物权作出规定,包括对权利的归属、内容、变动等做出规定,才能做到既保障物权人的利益,而又不发生当事人任意创设新的物权种类或滥用权利、损害第三人利益、危害社会经济秩序的现象。此外,土地是人类生产、生活所必需的物质基础,土地的利用具有很强的社会性,一般来说价值又十分重大,因此,法律对有关土地权利的内
容作出规定,是十分必要的。
(五)土地权利的变动一般采取登记的公示方式
  按照民法物权法的有关理论,物权的变动必须采取公示的方式。所谓公示,就是将物权变动的意思和内容向社会公众显示。对动产来讲,动产物权的变动以交付为公示方式。土地属不动产,由于其位置固定不可移动,买方无法将土地转移至安全的地方,加上土地的归属和利用对社会经济的发展影响重大,为了保障土地正常的财产归属和流转关系,一般采用登记的方式作为土地等不动产的法定公示方式,即土地权利的变动必须经国家主管机关办理登记才能生效。来源:m

三、我国土地权利制度安排的指导思想:实现土地权利设置的公平和效率;保障经济的可持续发展。源:
m
四、我国土地权利制度安排的基本原则:物权法定原则(权利法律设定,效力法律规定,公示方式由法律规定);一物一权原则;土地权利变动公示、公信原则;从实际出发的原则;土地用途特定原则(用途管制制度)。来源:m

五、我国土地权利制度在社会主义市场经济发展中的地位和作用:经济社会发展的制度基础;依法保护土地权利人合法权益的重要前提;定分止争,维护和促进社会安定团结的根本环节;稳定和扩大就业的重要保证;金融市场的健康发展;土地资源合理利用与保护的有力保障。来源:m

第四章 集体土地使用权
一、集体土地使用权来源:m
1、概念:是农村集体经济组织及其成员以及其他符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有地土地享有的用益物权。
2、集体土地的主体:农村集体经济组织及其成员以及其他符合法律规定的其他组织和个人;乡、镇、村公益组织等。
3、集体土地使用权的分类:农用地和建设用地(宅基地、乡镇企业用地、乡镇公益用地)。
4、使用权的取得:
  农地使用权:承包经营。
  宅基地:申请、批准、分配。
  乡镇企业、乡村公益事业用地:审核、申请、批准、拨付使用。
5、集体土地的内容和限制:占有权、使用权,以用途和取得方式享有不同的收益、处分权。(承包经营权,收益权和一定的处分权。公益用地。没有收益和处分权)。
6、集体土地使用权的终止:征用;公共设施、公益事业需要;不按用途或停止使用收回。
二、农地使用权:
1、定义:是农村集体经济组织成员或其他单位、个人依法以承包或租赁等方式取得的用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。(30年,其他单位和个人需经村民会议或代表的2/3同意,并报乡镇人民政府批准)。
2、农地使用权的取得:不同主体取得不一样;四荒土地鼓励开发利用(可招、拍、协议)。来源:m
3、土地承包经营权合同的内容:发包人、承包人,及双方权利和义务。
4、承包土地的调整:2/3村民或代表同意,报乡镇政府和县级农业主管部门批准。
5、农地使用权的内容:占有;使用;收益;部分处分权;可依法继承。
6、四荒:须按约定或达到一定转让条件方能转让;办理登记的,经发包方书面证明同意的,可以抵押。
7、农地使用权的限制:不得擅自改变用途;不得闲置耕地,2年以上的,终止合同。
三、宅基地使用权:
1、定义:依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限的集体土地使用权。
2、主体:集体经济组织内部成员,符合建房申请条件。
3、宅基地的取得:申请;乡镇政府审核;县级政府批准。
4、宅基地的内容及限制:占有;使用;收益和有限制的处分权。转让给本集体经济组织的成员,转让或出租后,不得再申请宅基地,2年未建或拆迁2年未使用的,收回。
四、乡镇企业用地使用权:
1、主体:农村集体经济组织可设立独资经营的企业;入股或出资及联营的形式与其他单位、个人设立的企业。来源:m
2、取得:县级土地部门申请,按批准权限批准。
3、内容和限制:占有权;使用权;收益权按公司法、合伙企业法的规定或依约定处置。
不得转让、出租,但破产、兼并、分送立等除外,但需征用和办理出让手续。
登记后,可随地上物一并抵押,实现抵押权时,需经法定程序(征用等)。
五、乡村公益用地使用权:
1、主体:农村集体经济组织以及其依法设立的学校等公益性组织。
2、内容:享有占有权、使用权;一般无收益权和处分权。

第六章 土地他项权利来源:m
一、土地他项权利:
1、定义:土地他项权利是在土地所有权和使用权以外依法律、合同或其他合法行为设定的土地权利。
2、特点:是在他人土地上享有的权利;他项权利的主体是土地所有权、使用权人以外的,与他们之间存在着某种法律关系的民事主体;不受一物一权主义的限制;依赖于所有权和使用权,又对其限制;长期存续的权利,可以登记。
3、分类:抵押权;承租权;其他权利(地役权、空中权、地下权、土地借用权、耕作权)。
按权利内容的角度划分:积极(抵押物处分权,通行权,引水权,排水权等)和消极(采观权,观望权等)。
按权利性质,积极他项权利分:用益性和担保性(如抵押权)他项权利。
二、土地抵押权:来源:m
1、定义:土地使用权人在法律许可范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保,在债务人不履行时,债权人有权对土地使用权及其地上建筑物等依法进行处分。
2、土地抵押权的客体:国有、集体土地使用权。
3、主体:抵押权人。
4、抵押权的取得:抵押合同,抵押登记。
5、抵押权的内容与限制:房地一致原则;抵押物的孳息需告知义务人;期满或其他事由实现抵押权;与租赁合同、出让合同的关系;抵押物的处分;划拨抵押;乡镇企业抵押的。
三、承租权:
1、定义:是土地承租人按期向土地使用权支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。
2、承租权的客体:按法或合同开发的国有土地使用权;城市私房。
3、承租权的取得:书面租赁合同;租赁登记备案。期限不超过20年,公有住房执行规定租金。
4、承租权的内容及限制:占有、使用和收益的权利;买卖不破租赁的原则;优先购买权(需登记备案);承租人遵守出让合同的义务,若需改变,需告之出租人,并同意后审批。
5、承租权的终止:继期不超过20年;终止拆除费用承租人负担;按月6月、按年2年未付租金的,终止。可对土地的开发投资进行适当补偿。
四、地役权:指为自己土地利用的需要,而对他人土地加以支配的权利。依法、依合同、依习惯、依事实有偿或无偿取得。
五、其他土地他项权利:
1、相邻关系:无偿性,不是独立的用益物权。
2、土地借用权:只能通过合同方式取得,借用人无偿占有、使用出借人的土地的权利。
3、耕作权:国有土地,可利用或闲置未利用土地上,在他人土地进行种植活动并获利。

第七章 确定土地权利政策概述
一、确定土地权利的概念和法律依据:
1、概念:是指依法确定土地权利的主体、客体和内容,简称土地确权。狭义仅指依法确定土地权利的归属,即确定土地所有权、使用权和他项权利归谁所有;广义指依法确定土地权利,不仅包括狭义内容,而且包括确定不同土地权利的客体和内容。多采用广义。
2、确定土地权利的法律依据:
  基本法:宪法;民法通则。
  土地法律:土地管理法;房地产管理法。
  相关法律:城市规划、农业、农业承包、森林、草原、渔业、矿产资源、环境保护、水利、文物保护法等。
  土地行政法规。部门规章及政策性文件。地方性法规和政府规章。
3、土地确权和土地登记的关系:广义讲土地登记是确权归属的过程;狭义讲确权是登记的一个阶段。
二、我国土地确权的基本情况:
  82年—89年—94年。
三、确定土地权利归属的一般原则:
1、城市土地国有化原则。
2、国有土地所有权性质不可变更的原则。
3、尊重历史和现实,分阶段处理土地权属问题的原则(50年;56-58年;62年;82年。)
四、确定土地所有权:
1、确定土地所有权的历史沿革:50-53年;56年;62年;82年;86年。
2、确定土地所有权应注意的问题:
  国有与集体的界限;国有推定原则;征用标志;土改的所有证;《60条》规定。连续20年。
  集体之间的界限:现实确定;道路、水利分属乡镇或村集体所有。
  重复征用土地:先前未用造成闲置的,确定给后者;先前撤消等又迁回的,还先者。
  贯彻《60》之前,按现在使用情况确定;之后的,按《60》规定确定。
  界线与面积不吻合的:界线清楚、合法的,按界定面积。
3、确定土地使用权和土地他项权利。(略)

第八章 土地权利争议处理程序来源:m
一、土地权利争议概述:包括土地权属争议和土地侵权纠纷。
1、土地权属争议的类型和范围:国家所有与集体所有;集体所有之间;国有使用者之间;集体使用者之间;国家所有与集体使用者之间。没有国有土地使用者和集体土地使用者之间的争议。
2、土地权属争议的内容:所有权、使用权、他项权争议。
3、土地权属争议的处理原则:
从实际出发,尊重历史的原则;现有利益保护的原则;诉讼解决以行政处理为前置的原则。
4、处理的方式:协商。政府处理(县、乡政府或国土部门);诉讼(收到决定30日内提出,以政府为被告,属行政诉讼)。
5、土地侵权纠纷的类型:集体土地所有权;国有土地和集体土地使用权;他项权利。
6、侵权纠纷的处理方式:协商;行政调处解决;民事诉讼(以侵权人直接诉)。
注:侵犯国有土地所有权、无人使用的国有空地、荒地使用权的,不按侵权处理。
7、土地侵权民事责任的形式:停止侵害;排除妨碍;返还财产;恢复原状;赔偿损失;除民事责任和行政责任外,构成犯罪的,承担刑事责任。
8、确定土地侵权民事责任的形式:过错责任原则;客观存在;主观过错。
二、土地侵权纠纷与土地权属争议的区别:
1、权属:前者明确;后者不明。
2、解决方式:前者不一定要行政处理;但后者需要才能诉讼。
3、处理结果不同:前者承担责任;后者确定权利归属为处理结果。
三、土地权属争议和侵权纠纷并存时的处理:先通过行政程序处理,确定权属,而解决纠纷。
四、土地权属争议:2003《土地权属争议处理办法》为依据。
五、土地权属争议调处的法律依据:50-62年;62-82年;82-86年。
六、土地权属争议的管辖:
1、管辖原则:有利公正处理,保护当事人利益;便于调查协调,依法处理;便于当事人申诉;尽量解决在基层,减少上报下传层次,提高办事效率。
2、管辖的范围:
县级:个人之间、个人与单位之间、单位之间。当事人的申请。
市(地)级:跨县级的,政府或上级交办、转送的。
省级:跨市地;一方为中央直属单位且面积大;一方为军队且面积大;有重大影响;交办的。
国土地资源部:国务院交办的,全国在重大影响的。
七、土地权属争议处理的程序:来源:m
1、申请:申请人的条件具备;载明申请人、被申请人、请求事项、事实和理由;证人。
2、受理:7个工作日内提出是否受理意见。决定受理的,决定之日5个工作日将申请书副本发送给被申请人,被申请人30日内提交答辩书和证据。不受理的,拟定不予受理建议书,报同级政府做出不予受理决定,当事人不服的,可申请行政复议或行政诉讼。
3、调查:指定承办人,进行查证。
4、调解:查清后,双方、合法自愿调解,并制作调解书,双方签字,国土部门和承办人签字印章,其调解书是土地登记的依据,调解书生效之日15日内,送达当事人,上报上级部门。对于不能达成调解或送达前一方或双方反悔的,及时提出处理意见,报政府决定。
5、处理:自受理争议之日6个月提出处理意见,但经局长批准,可适当延长。
处理意见的内容:当事人双方;争议的事实、理由和要求;认定的事实和适用的法律、法规等依据;拟订的处理结论。
  处理决定及其效力:处理意见5个工作日内报同级政府,由政府下达处理决定。同时上报上级国土部门。对于当事人不服的,可申请行政复议或行政诉讼。