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应该如何处理个人独资企业应付未付款的所得税问题(1)

2010-11-02 
读书人指南:应该如何处理个人独资企业应付未付款的所得税问题

开发商的促销,总是花样翻新。收取“诚意金”就作为一种时髦的方式,近期在国内各大城市的商品房销售中被广泛运用。

  部分房地产开发企业为了缓解资金压力,在未取得《商品房预售许可证》的情况下,采取各种方式(申请书、承诺书、订单等)、各种名目(诚意金、vip会员费等)收取购房准业主的款项,以满足开发项目建设的资金需要。

  房地产开发企业以“诚意金”形式收取的款项如何进行财税处理?

  【案例】

  某房地产开发企业于2009年8月通过拍卖方式获取土地一宗,土地面积为10万平方米,土地价款为1亿元,约定于2009年11月付清。该公司拟建设电梯公寓20万平方米、商铺2万平方米。2010年2月取得《施工许可证》开始施工建设,工期为18个月。3月中旬,工程正在进行地下室的施工,开发商还没有获取《商品房预售许可证》。许多购房准业主在“申请vip会员可以享受优惠房价”的诱惑下,没有签订购房合同仅凭“VIP会员申请书”,就纷纷缴付“诚意金”订购房屋。该房地产公司共收取“诚意金”5000万元,大大缓解了开发建设的资金压力。

  那么,对于该房地产开发企业收取的“诚意金”5000万元,应如何进行会计核算和税务处理?

  会计上:在“预收账款”和“其他应付款”间游走

  新会计准则中对“预收账款”科目,是这样规定的:本科目核算企业按照合同规定预收的款项,即预收账款是建立在购销合同基础上的。

  新会计准则中对“其他应付款”科目,是这样规定的:本科目核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。

  由此可见,房地产企业收取的“诚意金”,不是按照合同约定收取的,仅仅是按照《订房单》(或类似凭据)约定收取的,它不受《合同法》约束。仅具有暂收应付的性质,因此应该在“其他应付款”科目核算比较适宜。

  税务上:绕行“应税收入”,绕过所涉的税

  1、企业所得税国税发〔2009〕31号文件第六条明确规定:企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现。

  也就是说,房地产开发企业取得的企业所得税应税收入,应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》,房地产开发企业收取了业主的款项(如定金、预付款等),均应该按照规定预缴企业所得税;反之,房地产公司没有与购房者签订相关合同,所收取的款项(如:订金、诚意金、vip会员费等),是不需要缴纳企业所得税的。

  2、营业税

  (1)修订后的《营业税暂行条例》(下称“条例”)第一条规定:“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人,应当依照本条例缴纳营业税。”第十二条规定:“营业税纳税义务发生时间为纳

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