第三章 土地增值税
第一部分内容精讲
本章近三年试题分数分布
单项选择题
多项选择题
计算题
合计
2005
3×1=3
2×2=4
－
7
2006
3×1=3
2×2=4
－
7
2007
2×1=2
2×2=4
3×2=6
12
p244增加“六、房地产开发企业土地增值税的清算管理……”
第一节 概述
了解特点
第二节 征税范围、纳税人和税率（熟悉）
一、征税范围
具体规定
有关事项
是否属于征税范围
1.以房地产投资、联营
房地产转让到投资联营企业，暂免；将投资联营房地产再转让，征。
2.合作建房
建成后自用，暂免；建成后转让，征。
3.企业兼并转让房地产
暂免
4.房地产交换
单位之间换房，征；个人之间互换自住房免征。
5.房地产抵押
抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。
6.出租
不征（无权属转移）
7.房地产重新评估
不征（无收入）
8.国家收回房地产权
不征
9.继承、赠予
继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务的人不征；非公益性赠予征。
【例题·多项选择题】下列业务不应缴纳土地增值税的有（ ）。
a.房地产评估增值的
b.某商业企业以土地作价入股投资开办工厂
c.将自有房产赠送给客户的
d.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的
e.出地、出资双方合作建房，建成后又转让的
【答疑编号21030101】
【答案】abd
二、纳税人
三、税率: 土地增值税四级超率累进税率
第三节 转让房地产增值额的确定（掌握）
土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额
二、扣除项目及其金额
（一）新项目转让——房地产企业扣5项
1.取得土地使用权所支付的金额
2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）
3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）
对于利息支出，分两种情况确定扣除：
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息 （取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本）×10%以内。
4.与转让房地产有关的税金
指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。
其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。
5.财政部确定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
（二）旧房及建筑物扣除项目为
1.房屋及建筑物的评估价格。
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
3.转让环节缴纳的税金
三、评估价格办法及有关规定
第四节 应纳税额的计算（掌握）
计算步骤：
（一）计算扣除项目
（二）计算增值额
增值额=收入额-扣除项目金额
（三）计算增值率
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
（四）确定适用税率
依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。
（五）依据适用税率计算应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
第六节 申报和缴纳（了解）
三、纳税地点
六、房地产开发企业土地增值税清算管理（新增）：
（三）非直接销售和自用房地产的收入确定
（四）土地增值税的扣除项目
第二部分：近三年部分考题回顾
一、单项选择题:
1.（2007）自然人转让的房地产坐落地与其居住地不在同一地的，土地增值税的纳税地点是（ ）。
a.个人工作单位所在地 b.个人居住地
c.房地产办理过户手续所在地 d.个人户籍所在地
【答疑编号21030102】
【答案】c
2.（2006年）某商业企业2005年转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万元，重置成本800万元，经评估该仓库为六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税（ ）万元。
a. 26.4 b. 36
c. 51 d. 60
【答疑编号21030103】
【答案】a
【解析】收入总额＝600（万元）
扣除项目合计＝800×60%＋32＝512（万元）
增值额＝600－512＝88（万元）
增值额÷扣除项目金额＝88÷512×100%＝17.19%，适用税率30%
应纳土地增值税税额＝88×30%＝26.4（万元）
3.（2006）根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应当自（ ），向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
a.签订房地产转让合同之日起7日内
b.签订房地产转让合同之日起10日内
c.有关部门办理过户、登记手续之日起7日内
d.有关部门办理过户、登记手续之日起10日内
【答疑编号21030104】
【答案】a
【解析】纳税人应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
4.（2005）某外资工业企业2004年转让一幢新建办公楼取得收入6000万元，已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元，投入的房地产建造成本3000万元，其利息支出不能取得金融机构合法证明，其转让办公楼相关的税金已经全部付清，已知该企业所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为10%。该单位的转让行为应缴纳土地增值税（ ）万元。（不考虑印花税）
a.600 b. 381
c.390 d. 510
【答疑编号21030105】
【答案】c
【解析】收入总额＝6000（万元）
扣除项目金额＝1000 3000 6000×5% （1000 3000）×10%＝4700（万元）
增值额＝6000－4700＝1300（万元）
增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%＝1300÷4700×100%＝27.66%，适用税率30%
应缴纳的土地增值税＝1300×30%＝390（万元）
二、多项选择题
1.（2006年）下列各项行为中，可以免征土地增值税的有（ ）。
a.企业与企业之间的房地产交换
b.私营企业的房地产评估增值
c.无力偿还借款，以房屋作抵押
d.双方合作建房，建成后分房自用的
e.因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让
【答疑编号21030106】
【答案】de
【解析】房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于土地增值税的征收范围；企业与企业之间的房地产交换，无力偿还借款，以房屋作抵押，没有免征土地增值税的规定。
2.（2006年）计算土地增值税时，下列费用准予从收入总额中扣除的有（ ）。
a.建房贷款超期支付的利息
b.开发小区的排污费、绿化费
c.出售旧房过程中的评估费用
d.出售商品房时办理登记的手续费
e.按照有关规定计入房价向购买者收取的代收费用
【答疑编号21030107】
【答案】bcde
【解析】对于超过贷款期限的利息部分不得扣除；开发小区的排污费、绿化费作为房地产开发成本扣除；出售商品房时办理登记的手续费属于转让过程中发生的费用，可以扣除。
3.（2005年）下列项目中，可以不征或免征土地增值税的有（ ）。
a.企业将房产直接捐赠给学校
b.被兼并企业的房地产转让到兼并企业
c.以房地产抵债而发生房地产权属转让的
d.以房地产进行投资，并未转让到所投资的企业
【答疑编号21030108】
【答案】bd
【解析】房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为，属于不征土地增值税的房地产赠与行为，而直接捐赠给学校的应征税；以房地产抵债而发生房地产产权转让的，应征收土地增值税。
4.（2005年）下列项目中，属于房地产开发成本的有（ ）。
a.土地出让金 b.耕地占用税
c.公共配套设施费 d.借款利息费用
【答疑编号21030109】
【答案】bc
【解析】土地出让金属于取得土地使用权支付的金额；借款利息费用属于房地产开发费用。
第三部分：经典习题——计算题、综合题
1.下列各项中，应征收土地增值税的是（ ）。
a.个人之间互换自有居住用房地产
b.兼并企业从被兼并企业得到的房地产
c.抵押期满权属转让给债权人的房地产
d.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产
【答疑编号21030114】
【答案】c
2.按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ ）。
a.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税
b.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加
c.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税
d.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税
【答疑编号21030115】
【答案】b
3.下列项目中，计征土地增值税时需要用评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的包括（ ）。
a.出售新房屋及建筑物的
b.出售旧房屋及建筑物的
c.虚报房地产成交价格的
d.以房地产进行投资联营的
e.提供扣除项目金额不实的
【答疑编号21030116】
【答案】bce
4.某中外合资房地产开发公司，2006年发生以下业务：
（1）1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元；
（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；
（3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元；
（4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；
（5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；
（6）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。
其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。
要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：
（1）计算公司应缴纳的营业税：
（2）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；
（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；
（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；
（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金
（6）计算公司应缴纳的土地增值税。
【答疑编号21030117】
【答案】
（1）应缴纳的营业税＝15000×5% 250×5%＝762.5（万元）
（2）公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额＝（6000 240）×2/3＝6240×2/3＝4160（万元）
（3）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额＝3000 480＝3480（万元）
（4）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目＝（300-40） （3000 6240÷3）×5% （480 6240÷3）×10% （3480 4160）×20%=2298（万元）
（5）公司缴纳土地增值税时应扣除的税金＝15000×5%＝750（万元）
（6）增值额＝15000-（4160 3480 2298 750）＝15000-10688＝4312（万元）
增值率＝4312÷10688×100%＝40.34%，适用30%的税率
应纳土地增值税＝4312×30%＝1293.60（万元）
