1.属于：
A、已出租的土地使用权
B、已出租的建筑物
C、持有并准备增值后转让的土地使用权
：AB为%26ldquo;已出租%26rdquo;，计划出租但尚未出租不行。
C强调的是%26ldquo;管理者的意图%26rdquo;但仅指土地使用权，如果说持有并准备增值后转让的建筑物不行，按规定，牢记！
2.不属于：
A、自用的
B、存货
：一项房地产部分出租（或增值）部分自用，可以区分确认；不能区分则确认为固/无。
1.首先符合投资性房地产概念
2.同时满足两条件：A、经济利益很可能流入 B、成本能可靠地计量
1.外购：买价+税费+直接相关费用
2.自建：达到预定可使用状态前发生的必要支出（如材料、职工薪酬、折旧等）
：
（1）开始计量的时点：外购是购入同时开始租（或增值），自建为可使用同时开始租（或增值），即为租赁期开始日，而非租赁开始日，一字之差，大不相同，注意听讲！
（2）要跟后续计量两种模式相区别，千万不要弄混，头脑要保持清醒，初始计量就此一个按其成本，考题喜欢在这样的地方迷惑我们，要警惕！
按规定有两种：成本模式和公允价值模式，一般应采用成本模式，满足特定条件可用公允，牢记同一企业对所有投资性房地产只能采用一个模式，不能同时这个用成本那个用公允。（判断题的话是对的哦，教材原话嘛，极个别例外就不想了）
1.成本模式
此法简单，如为建筑物类似第三章的固定资产，土地使用权则类似第四章的无形资产，方法类似，只是需单独记下科目，容易理解。
（1）初始按成本
借：投资性房地产（注意都是按成本，只是公允模式此处有二级科目，名儿不同）
贷：银行存款（在建工程等）（实际成本）
（2）需计提折旧和摊销（按月）
借：其他业务成本（类似出租通过其他收支核算）
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
（3）需计提减值准备（有减值迹象测试计提）
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
（4）收到租金，走其他业务收入。涉及营业税，通过营业税金及附加。（类似出租业务）
2. 公允价值模式
（1）应用前提：需同时满足A、活跃市场（投资性房地产所在地）
B、合理估计（公允价能可靠计量）
（2）不计提折旧，不进行摊销，也不计提减值准备（牢记）
（3）初始按成本
借：投资性房地产%26mdash;%26mdash;成本
贷：银行存款（在建工程等）（实际成本）
（4）资产负债表日
公允价值%26gt;原账面价
借：投资性房地产--公允价值变动
贷：公允价值变动损益（利润表科目，影响营业利润）
公允价值%26lt;原账面价，做相反分录，容易理解！
这里的公允价值变动损益在处置时要转入投资收益。
（5）取得租金收入，借记%26ldquo;银行存款%26rdquo;等科目，贷记%26ldquo;其他业务收入%26rdquo;等科目。（同成本模式）
1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
%26ldquo;随意%26rdquo;两字，如果说%26ldquo;不得变更%26rdquo;，判断即为错。
2、满足前提，成本模式可转公允模式，但应做为会计政策变更处理。（即追溯调整）
【例5－6】甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。20%26times;9年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为90 000 000元，已计提折旧2 700 000元，账面价值为87 300 000元。20%26times;9年1月1日，该写字楼的公允价值为95 000 000元。
假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积。
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产%26mdash;%26mdash;%26times;%26times;写字楼（成本） 95 000 000（变更日公允价值）
投资性房地产累计折旧（摊销） 2 700 000
贷：投资性房地产%26mdash;%26mdash;%26times;%26times;写字楼 90 000 000
利润分配%26mdash;%26mdash;未分配利润 6 930 000
盈余公积 770 000
3、已采用公允价值模式进行后续计量，不可以再转为成本模式。就是说成本模式可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。
初看这部分感觉有点儿乱，一会儿这样一会儿那样，就晕进去了，没法子，只好多听课多看书多做题了。首先要明确的是投资性房地产的转换是我们将这个资产改变用途了，原来出租不租了改自用，或原来自己用后来出租了等等，要跟后续计量的模式变更区别开，两者不同，分别记忆！
1.转化日：
A、租赁期开始日
B、确定增值日
C、达到自用时
2.转换类型（容易晕的地方到了）
（1）成本模式：非投资性房地产转为投资性房地产
（2）成本模式：投资性房地产转为非投资性房地产
（3）公允价值模式：非投资性房地产转换为投资性房地产。
（4）公允价值模式：投资性房地产转换为非投资性房地产。
：（1）非投资性房地产一般可以理解为自用和存货。
（2）成本模式下的两种情况比较简单，对应结转，不产生损益，没有差额，只换下分录名儿就可以了。
